Documentos para compra e venda de um imóvel
Saiba o que é necessário para o contrato ou escritura de compra e venda
RESUMO
- Documentos para compra e venda de um imóvel: quais são necessários?
- Lista básica de documentos.
- Quais os cuidados com o contrato de compra e venda?
- É necessário contratar um advogado?
Documentos para compra e venda de um imóvel é sempre um tema que gera muitas dúvidas e inseguranças, sobretudo em razão de sua quantidade.
Primeiramente, toda pessoa que pensa em negociar um imóvel deve ter em mente uma estatística: segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, METADE dos imóveis brasileiros são irregulares.
Portanto, todo cuidado é pouco na hora de negociar um imóvel. Não apenas na compra, como também na venda.
Assim, para te auxiliar nesta tarefa, elaboramos uma lista de documentos para compra e venda de um imóvel de forma mais segura.
Eles também vão ser essenciais para a elaboração do contrato de compra e venda ou da escritura de compra e venda (se quiser saber a diferença entre eles, clique aqui).
Vamos lá?
1. Documentos para compra e venda de um imóvel: documentos obrigatórios
Conforme dito no subtítulo, para qualquer negócio envolvendo imóveis há uma lista de documentos obrigatórios. Assim, eles são de dois tipos:
1.1. Documentos relativos ao próprio imóvel
Primeiramente, a fim de saber quem é o proprietário do imóvel, precisamos ver a matrícula desse imóvel atualizada. Ou seja, a ficha numerada que está arquivada no cartório do registro de imóveis da região do imóvel e que contém a descrição completa do mesmo, bem como quem é seu dono e se há gravames, como penhoras ou hipotecas, por exemplo.
Em segundo lugar, também será necessário verificar um conjunto de certidões sobre os tributos e taxas daquele imóvel. Por exemplo, saber se o IPTU está em dia, se é terreno de marinha etc.
Isto se dá para que saibamos se aquele imóvel pode ser negociado e se está irregular.
Se os documentos para compra e venda de um imóvel estão irregulares, esse imóvel não pode ser negociado. Isto é, deverá ocorrer a regularização dessa documentação para que o negócio seja feito.
1.1.1. Lista básica de documentos relativos ao imóvel (pode variar de acordo com o caso e a localidade):
- Matrícula do imóvel atualizada;
- Escritura do imóvel atualizada;
- Certidão Negativa de Ônus Reais;
- Declaração Negativa de Débitos Condominiais;
- Certidão Negativa dos Distribuidores Executivos Fiscais do Estado e Município;
- Certidão Negativa de débitos de IPTU.
1.2. Documentos relativos ao vendedor
Em segundo lugar, após verificar os documentos para compra e venda de um imóvel, você deve verificar se o vendedor pode fazer o negócio.
Por exemplo, saber se o vendedor está em dia com todas as suas obrigações. Ou seja, se não possui dívidas, processos na justiça etc.
Portanto, é preciso tirar certidões nos fóruns ou cartórios distribuidores para saber se ele não responde a processos.
É preciso tirar também certidões de tributos e débitos trabalhistas desta pessoa.
E calma que piora! Se acaso esse vendedor tiver uma empresa aberta, todas as informações sobre regularidade desta empresa também deverão ser levantadas.
Isso tudo é válido tanto para quem quer comprar, quanto para quem quer vender sem se aborrecer.
1.2.1. Lista básica de documentos relativos ao vendedor (pode variar de acordo com o caso e a localidade):
- RG ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros);
- CPF (Cadastro de Pessoa Física);
- Comprovante de residência (conta de consumo);
- Comprovante de estado civil;
- Contrato Social (se for pessoa jurídica);
- Última alteração contratual (se for pessoa jurídica);
- Cartão do CNPJ (se for pessoa jurídica).
2. Documentos para compra e venda de um imóvel: compra e venda em si
Então, verificados os documentos do imóvel e de vendedor, vamos para a compra e venda em si.
2.1. Comprando imóvel na planta ou diretamente da construtora ou incorporadora
Se você estiver comprando um imóvel de uma construtora ou incorporadora, seja na planta ou já construído, o contrato de compra e venda já vem pronto.
Logo, normalmente, ele tende a favorecer a construtora ou incorporadora em detrimento do consumidor.
Portanto, o consumidor tem que ter muita consciência e saber muito bem o que está assinando, para literalmente não se meter em uma fria.
Por exemplo, é muito comum nesses empreendimentos haver a hipoteca das unidades futuras para financiar o próprio empreendimento. Portanto, deve constar no contrato a obrigação da construtora ou incorporadora de retirar essa hipoteca, já que esta dívida não é do comprador.
Isto é uma cláusula específica. Existem outras que dependem do negócio e que o consumidor deve ficar atento.
2.2. Comprando imóvel de outra pessoa ou em imobiliária
Neste caso, também é interessante que o comprador fique bastante atento e que o contrato seja bem redigido, a fim de evitar problemas.
Normalmente, um contrato feito entre comprador e vendedor diretamente está longe do ideal, pois eles não possuem conhecimento específico para isso.
Este contrato deverá contemplar o que poderia acontecer, prevenir problemas futuros, evitar abusividades ou mesmo ilegalidades.
Um contrato bem redigido pode evitar problemas para ambas as partes, além de garantir que o negócio transcorra bem.
Infelizmente, na nossa prática, já nos deparamos com vendedores que não eram do ramo e que simplesmente impunham cláusulas ilegais aos compradores, com base apenas em “achismo”.
Além disto, ressaltamos que o papel do corretor ou da imobiliária é a intermediação do negócio. Ou seja, realizar a venda. Não é papel deles fazer análise jurídica do negócio ou elaborar documentos jurídicos, ok?
Por analogia, você não pediria para seu dentista fazer uma cirurgia em seu joelho, não é mesmo?
3. Documentos para compra e venda de um imóvel: afinal de contas, preciso de um advogado?
Primeiramente, como dizia meu pai, prudência e canja de galinha não fazem mal a ninguém.
Por isso pessoas contratam seguros saúde ou seguros para o carro.
Já atendemos um caso em que o financiamento do comprador foi negado em razão de uma falta de regularização da documentação do imóvel. Por isso, em razão do contrato (elaborado pelo corretor), a vendedora foi obrigada a devolver o sinal EM DOBRO, levando um baita prejuízo.
Também já nos deparamos com um caso em que o comprador recebeu uma visita de um Oficial de Justiça portando uma ordem de despejo nove anos depois da compra de seu apartamento. Neste caso, o vendedor era sócio de uma empresa que tinha uma dívida trabalhista enorme, e a Justiça do Trabalho estava leiloando os bens de quem eram os sócios da empresa na época do ajuizamento da ação.
Há várias coisas que precisam ser verificadas antes de negociar um imóvel e, aos olhos de um leigo, detalhes importantes podem passar despercebidos.
Por isso, não seja um futuro cliente de um advogado porque houve um problemão com seu negócio. Previna-se e conte com a assessoria de um profissional especializado em Direito Imobiliário para te auxiliar nesta negociação ANTES que os problemas ocorram. Prevenir é, geralmente, melhor e mais barato que remediar. Fica a dica!
Até a próxima!
Marina Affonso Silva
Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Idiomas: português e inglês.
Somos especialistas em Direito Civil e Digital.