Leilão de imóveis: como investir?

Saiba como lucrar com leilões de imóveis

RESUMO

Leilão de imóveis: pode ser um bom investimento?

Com o Código de Processo Civil de 2015, definitivamente sim!

Antes, sempre houve um fundado receio dos arrematantes de não conseguir concretizar seu investimento. Havia uma série de oportunidades para que o devedor salvasse seu imóvel.

Além disso, o imóvel podia vir com uma séries de dores de cabeça para o arrematante.

No entanto, o novo código buscou priorizar a satisfação do crédito, a solução dos conflitos. Assim, se quis incentivar o sucesso dos leilões judiciais e que investidores optassem por essas aquisições, resolvendo os processos e acabando com a máxima “ganhou mas não levou”.

Neste artigo, vamos explicar como funcionam os leilões judiciais e como lucrar com eles.

1. O que é um leilão de imóveis?

Em síntese, é a oferta pública de um imóvel, para que os interessados possam fazer lances, a fim de saldar algum débito.

Esse débito pode ser dos mais diversos. Por exemplo: dívidas, ações trabalhistas, ações cíveis, execuções fiscais etc.

Assim, o leilão pode ser particular, como no caso de retomada por bancos ou financeiras, ou pode ser judicial.

No caso do leilão judicial, este pode ser eletrônico ou presencial. A legislação, hoje, dá preferência ao leilão eletrônico.

Ainda, sendo judicial, o juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.

2. Como investir em leilão de imóveis? Passo a passo

Vamos a um passo a passo bem prático:

2.1. O primeiro passo para investir em leilões é verificar os sites dos leiloeiros judicias oficiais. No Rio de Janeiro, o Tribunal de Justiça disponibiliza um sumário com os links dos leiloeiros do estado. Ao olhar os sites dos leiloeiros, selecione os imóveis que lhe interessam.

2.2. Após, imeadiatamente, você deve contratar uma assessoria jurídica, de preferência com advogados especializados em direito imobiliário, para lhe auxiliar com a verificação da documentação do leilão, sua habilitação como potencial comprador, levantar todos os custos envolvidos etc.;

2.3. Fazer os lances e eventual proposta de parcelamento;

2.4. Sendo vencedor, o arrematante deve pagar imediatamente o preço do imóvel, salvo em algumas hipóteses em que o juiz permite que haja algum parcelamento;

2.5. Aguardar os dez dias em que poderá ocorrer a alegação de invalidade do leilão.

Pronto, estando tudo certo e com a assessoria adequada, o imóvel é seu!

3. Quais os riscos de comprar um imóvel em leilão?

Os riscos são baixíssimos.

Primeiro porque os imóveis não costumam variar tanto de valor em um curto período de tempo.

Segundo, porque, mesmo que a arrematação não seja bem sucedida, por exemplo, por erro Judiciário (sim, eles acontecem), o valor pago pelo imóvel será devolvido ao arrematante, devidamente corrigido. Ou seja, o dinheiro não é perdido.

4. Quais os custos envolvidos?

Entre as despesas, além do próprio valor do imóvel, podem ser citadas:

4.1. Leiloeiro (5% em média, mas deve-se atentar ao edital);

4.2. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, normalmente 3% do valor do imóvel, mas varia de acordo com a cidade);

4.3. Cartório (registro);

4.4. Despesas de desocupação (ação judicial quando necessária);

4.5. Honorários do advogado;

4.6. Imposto de Renda sobre a mais valia, caso você negocie constantemente imóveis (15% sobre o lucro);

4.7. Despesas com o próprio imóvel dependendo de suas condições, como pintura, mobília, reforma etc.

5. Por que investir em leilão de imóveis? É lucrativo?

MUITO!

Primeiro porque, no segundo leilão, o bem poderá ser vendido por qualquer preço que não seja vil. A lei não estabelece valor mínimo, cabendo ao juiz fixá-lo antes da realização do leilão, devendo ele constar do edital. Contudo, se o juiz não o fixar, será considerado vil o valor inferior a 50% da avaliação.

Na prática, nenhum imóvel que temos notícia é arrematado na primeira praça ou primeiro leilão. Os investidores sempre esperam pela segunda praça ou segundo leilão.

Assim, no mínimo, não considerando os demais custos, pode-se ter um lucro de quase 100% do valor investido.

Como bem explicado por Brenno Zanardo, para leilões com descontos de 50%, considerando todos os custos envolvidos com a aquisição de um imóvel e as despesas de venda, é possível alcançar, em um único negócio, um ROI (Retorno do Investimento) entre 50 e 65%. Porém, para esse retorno ser real, é necessário que algumas condições sejam cumpridas, como não haver disputa e você conseguir vender o imóvel pelo preço estimado e o mais rápido possível.

Só com essa última colocação já vemos 3 pontos de atenção extremamente importantes para quem quer participar de leilão. Primeiro: procurar leilões que vão ter menos disputa. Segundo: buscar imóveis com público interessado. Terceiro: vender rápido.

6. Conclusão

Em suma, investir em leilão de imóveis pode ser muito lucrativo e seguro.

No entanto, esta forma de investimento EXIGE muita pesquisa por parte do investidor e, principlamente, de uma assessoria jurídica especializada e de confiança.

Espero ter ajudado e até a próxima!

Marina Affonso Silva

Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Planejamento Sucessório (PUC-RIO). Idiomas: português e inglês.