Quem é o proprietário do imóvel? Saiba em apenas um passo!
Saiba como descobrir quem é o proprietário de um imóvel, mesmo que abandonado, garantindo que você não corra riscos nem perca tempo.
Neste artigo você vai saber quem é o proprietário do imóvel de acordo com o direito brasileiro e:
- Qual a diferença entre contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, escritura, registro e matrícula, além da inscrição municipal;
- Como descobrir quem é o verdadeiro dono do imóvel em um único passo.
Quando se fala em imóveis, é fundamental saber quem é o proprietário de um determinado imóvel.
Na nossa prática quotidiana, seja para discussões imobiliárias, seja para fazer um inventário, é muito comum alguns dos nossos clientes afirmarem categoricamente que são os proprietários de determinado imóvel.
Eles afirmam: “Sim, Doutora! Eu sou dono(a) do imóvel! Eu paguei por ele e tenho a escritura! Eu pago até o IPTU! O carnê vem no meu nome! Tudo certinho”!
Ocorre que muitas vezes, quando vamos verificar a situação, não está tudo tão certo assim. Isso traz uma série de implicações:
a) pode atrasar a abertura do inventário e consequentemente o recebimento da herança, além de causar prejuízos com o pagamento de multa pelo próprio atraso;
c) pode até mesmo fazer com que a pessoa seja prejudicada por indivíduos mal-intencionados. Um exemplo: comprar ou alugar um imóvel de quem não tem direito de fazer isso e acabar amargando um prejuízo.
Uma outra hipótese que pode ocorrer é a necessidade de se descobrir quem é o verdadeiro dono de um imóvel para fazer uma proposta pelo mesmo, seja de compra, seja de locação.
1. Quem é o proprietário do imóvel segundo o Direito Brasileiro
Sendo muito direta, o dono ou proprietário do imóvel é aquele que faz o registro desta condição na matrícula do imóvel.
Ou seja: quem não registra, não é dono. Não importa se pagou, assinou escritura de compra e venda etc. Quem não registra, não é o proprietário.
No entanto, a maioria das pessoas confunde as palavras, muitas vezes achando que a escritura pública de compra e venda é o registro da propriedade do imóvel. Por vezes, podem não saber o que é uma matrícula, uma inscrição municipal etc.
Mas afinal: o que é uma matrícula, um registro? E a escritura?
Não se preocupe. Aqui embaixo vamos explicar em termos bem simples e sem “juridiquês” o que é cada um deles.
2. Contrato de compra e venda
Um contrato de compra e venda imobiliária é literalmente o que o termo quer dizer: é um negócio feito entre duas pessoas para a venda de um imóvel a uma delas.
Se o imóvel for de valor até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (em valores de 2025, R$ 45.540,00), este contrato pode ser feito de forma escrita particular, ou seja, sem a necessidade de se comparecer a um cartório. Na prática, é bem difícil um negócio ser feito desta forma.
Se o valor do imóvel for maior que este, será necessário fazer o negócio de forma pública, através da escritura (que explicamos aqui embaixo, no tópico 4).
3. Promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar, um pré-contrato ou um “pré-negócio”.
De forma mais simples, é um contrato no qual o comprador do imóvel promete pagar o preço e o vendedor, após receber o valor acordado, se compromete a assinar a escritura pública (que é o documento que vai ser registrado e que, após o registro, vai transmitir a propriedade de verdade).
Além disso, ele transmite a posse do imóvel do vendedor para o comprador. Isso faz com que o comprador já se torne o responsável por pagar o condomínio, por exemplo.
No entanto, não há a venda, mas a promessa de vender e comprar, ainda sem a transmissão da propriedade. Pode ser usado, por exemplo, quando o pagamento não é à vista.
Tanto é uma promessa que não há (ainda) o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é pago ao município toda vez que se transmite uma propriedade imobiliária.
4. Escritura
A escritura pública nada mais é do que a forma de fazer o contrato de compra e venda ou mesmo a doação de um imóvel. Ela é feita em cartório, sendo um documento solene, ou seja, que possui formalidades para ser feito.
A escritura pode ser consultada de forma pública por qualquer interessado.
Nela, estarão descritos o negócio feito (compra e venda ou doação) e o valor, a qualificação do vendedor/doador, do comprador/donatário, a descrição do imóvel e demais aspectos pertinentes.
Como é um documento que possui formalidades para ser feito, caso o vendedor/doador ou comprador/donatário seja casado, será necessária concordância do cônjuge, independentemente do regime de bens, por cautela.
Também poderá ser necessária a anuência (concordância) do cônjuge e de demais descendentes do vendedor/doador, caso o imóvel seja vendido ou doado a um dos descendentes do vendedor/doador.
O motivo disso é evitar que se desvie uma parte da herança para apenas um herdeiro, prejudicando os demais.
Feita a escritura, com todas as formalidades, em cartório etc. pergunta-se: o imóvel é do comprador/donatário?
Se eu olhar uma escritura de compra e venda ou doação, eu sei quem é o proprietário do imóvel?
Não! Ainda não. É necessário o registro do negócio na matrícula do imóvel.
5. Registro
O registro, mais uma vez simplificando bastante, nada mais é do que a apresentação da escritura pública de compra e venda ou doação no Ofício (cartório) de Registro de Imóveis onde está a matrícula do imóvel objeto do negócio.
Pode ser ainda a apresentação do contrato particular de compra e venda de imóvel de valor até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (em valores de 2025, R$ 45.540,00).
A depender da cidade, pode haver mais de um Ofício, sendo necessário saber qual o cartório responsável pelo registro dos imóveis daquela localidade ou bairro.
Antes do registro, ou seja, antes da apresentação do documento da compra e venda ou da doação no Registro de Imóveis, não há direito real sobre o imóvel adquirido.
Deve-se fazer a observação de que no registro haverá o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no caso de compra e venda, ou do ITCMD (Imposto Sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação), no caso de doação.
No município do Rio de Janeiro, por exemplo, o ITBI é de 3% sobre o valor de mercado do imóvel, que pode ser atribuído pela própria prefeitura.
Já o ITCMD do estado do Rio de Janeiro varia de 4% a 8%, a depender do valor de mercado do imóvel, que pode ser atribuído pelo próprio estado.
6. Matrícula
A matrícula é uma ficha numerada, que vai conter uma descrição completa do imóvel, quais os seus proprietários (antigos e atuais), bem como outras anotações, como se há uma hipoteca, por exemplo.
Esta matrícula fica no Ofício (cartório) de Registro de Imóveis responsável pelos imóveis daquela localidade ou bairro.
É um documento público. Ou seja, qualquer pessoa pode consultar suas informações, mediante pagamento da taxa correspondente (não há gratuidade).
7. Inscrição municipal
A inscrição municipal é apenas um cadastro do imóvel na prefeitura do município em que o mesmo está localizado. Serve, dentre outras coisas, para organização urbana e cobrança de impostos.
A prefeitura e o Ofício (cartório) de Registro de Imóveis não são a mesma coisa. Cada um tem uma função diferente.
Portanto, a inscrição municipal não serve para atestar com segurança quem é o proprietário do imóvel. Por isso não adianta dizer que paga o IPTU e que o nome está no carnê do imposto, como relatei no caso acima.
8. Como descobrir quem é o verdadeiro dono do imóvel em um único passo
O documento que diz quem é o proprietário do imóvel é a matrícula dele no Ofício (cartório) de Registro de Imóveis.
Se você não sabe quem é o dono de um determinado imóvel ou apenas quer confirmar essa informação, vá ao Ofício (cartório) de Registro de Imóveis responsável pela localidade ou bairro do imóvel que você deseja pesquisar e peça uma certidão da matrícula pelo endereço do imóvel pesquisado ou pelo próprio número de matrícula, se tiver.
Este pedido de certidão é realizado mediante o pagamento de uma taxa ao cartório.
Marina Affonso Silva
Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada em Direito (Escola Paulista de Direito). Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Legal Tech & Startups (IE Business School). Crimes Digitais e Meios de Prova Forense (Escola Superior de Advocacia Nacional). Idiomas: português e inglês.
Somos especialistas em Direito Civil e Digital.