Airbnb em condomínios residenciais: pode ou não pode?
Saiba os seus direitos e o que fazer!
RESUMO
- Airbnb: o que é?
- O que mudou com decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre o Airbnb?
- O síndico ou o condomínio podem proibir Airbnb?
- O que fazer?
- Proibição de Airbnb não é proibição total de locação por temporada?
Airbnb: uma ideia genial ou uma fonte de problemas?
Desde a criação da plataforma em 2008 e sua expansão para mais de 200 países mundo afora, a mesma têm dividido opiniões entre condôminos em edifícios.
No Brasil, o dilema fica entre a possibilidade de investimento e aferição de lucros, ou até mesmo de servir como uma fonte de renda extra e, por outro lado, o receio que envolve segurança e sossego dos demais proprietários.
A celeuma acabou no Judiciário e está longe de terminar.
Mas, afinal de contas: o Airbnb é proibido em condomínios residenciais ou não? O síndico ou a assembleia podem proibir? É o que vamos explicar agora!
1. Airbnb: o que é?
O Airbnb é uma plataforma online onde proprietários de imóveis podem locá-los a viajantes por diversos períodos de tempo, que podem variar de uma diária a até mesmo por alguns meses.
Os pagamentos desta estadia são feitos diretamente pela plataforma, que fica com uma porcentagem do valor.
A plataforma se destaca por sua facilidade de uso, permitindo que os usuários visualizem fotos, leiam avaliações de outros viajantes e entrem em contato direto com os anfitriões para esclarecer dúvidas ou negociar detalhes da hospedagem.
A partir de sua popularização, vários administradores e síndicos de condomínio, além de moradores, têm se questionado acerca da desvirtuação da função residencial de seus edifícios, bem como sobre a segurança de se ter grande rotatividade de pessoas circulando pelas dependências dos edifícios.
Assim, vários condomínios têm proibido a locação de imóveis através do Airbnb.
Indignados e entendendo que sua propriedade está sendo restringida, proprietários e investidores buscaram o Poder Judiciário a fim de obter uma solução para o problema.
No entanto, desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado seu entendimento sobre o assunto. É o que vamos tratar agora.
2. O que mudou com decisão do Superior Tribunal de Justiça sobre o Airbnb?
O Superior Tribunal de Justiça é o tribunal que detém a palavra final sobre a aplicação das leis infraconstitucionais, ou seja, abaixo da Constituição da República de 1988 (nossa lei maior), em nosso país.
Assim, é ele quem “fala por último” no país sobre a Lei de Locações, ou sobre o Código Civil, por exemplo.
Em 2021, o Tribunal enfrentou a questão sobre a possibilidade de proibição do Airbnb em condomínios residenciais.
Na ocasião, foi decidido que os condomínios residenciais podem fixar tempo mínimo para a locação dos imóveis, independentemente do meio utilizado para tal finalidade.
O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do STJ ao negar provimento ao recurso de um proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em assembleia, que proibiu a locação das unidades por prazo inferior a 90 dias.
No caso em análise, o magistrado verificou que a convenção do condomínio prevê, em seu artigo 2º, a destinação das unidades autônomas para fins exclusivamente residenciais. Segundo ele, a questão a definir é se pode haver a disponibilização de imóveis situados em condomínios para uso diverso daquele previsto na respectiva convenção, não importando se tal prática ocorre por meio de plataformas eletrônicas ou outro meio.
Com base nas premissas adotadas no precedente da Quarta Turma, Villas Bôas Cueva concluiu que “a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio“.
Em 2023, novamente, o STJ se debruçou sobre caso semelhante e, mesmo assim, manteve a posição.
Ainda estamos aguardando um posicionamento do Supremo Tribunal Federal sobre o assunto, já que o direito de propriedade é garantido na nossa Constituição Federal.
3. O síndico ou o condomínio podem proibir Airbnb?
Neste caso, partir das reiteradas decisões dos tribunais, em especial do Superior Tribunal de Justiça, os condomínios podem, mediante decisão de assembleia, proibir a locação por curtos períodos de tempo através da plataforma Airbnb.
Neste caso, não se recomenda que haja uma decisão unalateral dos síndicos, devendo esta ser lastreada na deliberação de assembleia.
No entanto, se deverá observar alguns requisitos para essa proibição ou regulação. Vamos a elas:
3.1. Analise a convenção do condomínio e o regimento interno
Um primeiro requisito para se verificar se há incompatibilidade da locação por períodos muito curtos através do Airbnb é a necessidade de verificar se consta na convenção do condomínio a sua finalidade estritamente residencial.
Se constar que a finalidade do condomínio é estritamente residencial, não poderá ocorrer a locação de curta temporada, inclusive por Airbnb, por se assemelhar a uma atividade hoteleira regulada pela Lei 11.771/2008.
Ademais, se deve verificar o regimento interno, a fim de se saber se já há alguma regulação sobre locações por temporada, inclusive por Airbnb, especialmente em regiões mais turísticas.
3.2. Verifique se a proibição do Airbnb é devida
O conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.
A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
Assim, o proprietário interessado em anunciar seu imóvel para locação por curta temporada através de Aibnb deve verificar se a aprovação da convenção do condomínio ou de sua modificação indicando a finalidade exclusivamente residecial se deu pela aprovação de 2/3 dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do Código Civil.
Caso essa finalidade estritamente residencial já conste na convenção, o proprietário deve verificar se o regimento interno foi aprovado de acordo com a convenção do condomínio, já que o regimento interno pode elencar regras para esta locação ou não.
Respeitados os quóruns e os procedimentos da convenção, a proibição será devida, de acordo com o entendimento dominante hoje nos tribunais.
3.3. E se a proibição do Airbnb for indevida?
No caso de não estar preenchido o quórum, ou constatado que o síndico se utilizou de alguma manobra ilegal para obter os votos necessários, se deve tomar algumas providências.
A primeira delas é contratar uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário.
A partir daí, o profissional poderá elaborar uma notificação extrajudicial ao síndico, explicando a situação.
Seria uma ótima oportunidade de se resolver a questão sem precisar se socorrer do Poder Judiciário.
No entanto, se ainda assim o mesmo se mantiver irredutível, será necessário ajuizar uma ação judicial buscando seus direitos.
4. Proibição de Airbnb é proibição total de locação por temporada?
A resposta é: não necessariamente. O proprietário ainda pode alugar sua unidade de outras formas, como por meio de imobiliárias e por um período razoável, como por 90 dias, por exemplo.
Além disso, a proibição não afeta a possibilidade de o proprietário utilizar sua unidade como residência ou de alugá-la por períodos mais longos, como um contrato regular de locação por 30 meses, por exemplo.
5. Conclusão: pode ou não pode Airbnb em condomínios residenciais?
A resposta é: depende!
Há uma série de variáveis e requisitos legais que devem ser observados tanto por parte de proprietários quanto por parte de condomínios para proibir ou regulamentar essa locação por curta temporada.
Na dúvida, procure uma assessoria jurídica especializada.
Por hoje é isso. Até a próxima!
Marina Affonso Silva
Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Planejamento Sucessório (PUC-RIO) Idiomas: português e inglês.
Somos especialistas em Direito Civil e Digital.