Condômino antissocial: como conseguir expulsar?

Saiba o que fazer. Você pode ter direito a pedir uma indenização!

RESUMO

Condômino antissocial, ou ainda, “condemônio” antissocial como alguns brincam, é uma dor de cabeça que afeta muitos condomínios e síndicos país afora.

Mas como “se livrar” de um? É o que vamos explicar neste artigo agora!

1. Condômino antissocial: o que é?

Antissocial significa insociável, contrário à sociedade condominial. É o proprietário ou morador que descumpre reiteradamente deveres perante o condomínio.

Ou seja, é aquele “condômino problema”, que reiteradamente descumpre as normas do condomínio, a legislação e um mínimo de regras de convivência social, tornando-se um estorvo para a coletividade.

A convivência com esses elementos pode levar a vizinhança à loucura, inviabilizando a convivência.

2. Como identificar um condômino antissocial?

O condômino antissocial é aquele que reiteradamente descumpre normas e desrespeita as leis cometendo CRIMES.

Aqui, é importante ressaltar: não basta ser aquele vizinho que você não gosta. Tem que ser aquele elemento que comete crimes mesmo, havendo reclamações e registros de ocorrência na polícia, coisas muito graves, como, por exemplo:

2.1. Comportamento agressivo com síndico(a), moradores e funcionários, com xingamentos, assédio moral, agressões físicas, perseguição ou stalking etc.;

2.2. Desrespeito reiterado aos limites de horário para ruídos, como no caso de música alta e festas até tarde da noite;

2.3. Atentado ao pudor, como por exemplo, andar nu pelas partes comuns do edifício;

2.4. Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;

2.5. Violação de normas de higiene e segurança;

2.6. Uso de drogas ilícitas em áreas comuns;

2.7. Ensaios de banda ou ruídos excessivos permanentemente, independentemente de horário;

2.8. Calúnia, injúria e difamação particadas contra o(a) síndico(a), funcionários e moradores de forma reiterada;

2.9. Quaisquer outras condutas criminosas.

Mas o que fazer nestes casos?

3. O que fazer caso haja um condômino antissocial no seu condomínio?

A legislação, bem como a Convenção do Condomínio e seu Regulamento estipulam uma série de penalidades que podem ser aplicadas ao condômino antissocial.

Aqui, deve haver uma progressão, uma gradação, para que o sossego seja alcançado. Vamos ao passo a passo:

4.1. Notificação extrajudicial contendo uma advertência acerca da infração, dando um prazo e forma de defesa ao infrator, apresentada a(o) síndico(a), sub-síndico(a) e conselho;

4.2. Após, o(a) síndico(a) aplicará a multa prevista para a infração cometida conforme estipulado na convenção ou no regimento interno ou, na falta destes, no Código Civil de 2002, na forma do artigo 1.336, § 2º, de até cinco vezes o valor do condomínio;

4.3. Se, ainda assim, o morador insistir nas suas condutas, será convocada uma assembleia geral extraordinária, na qual 3/4 dos condôminos restantes votará a aplicação de uma multa de até cinco vezes o valor do condomínio, na forma do artigo 1.337 do Código Civil de 2002. Nesta assembléia, deverá ser dada a oportunidade de o infrator apresentar sua defesa à assembleia, que após isso deliberará sobre a punição ou não;

4.4. Se, ainda ssim, o morador reincidir, será convocada uma nova assembleia geral extraordinária, na qual 3/4 dos condôminos restantes votará a aplicação de uma multa de até dez vezes o valor do condomínio, na forma do artigo 1.337 do Código Civil de 2002. Nesta assembléia, novamente, deverá ser dada a oportunidade de o infrator apresentar sua defesa à assembleia, que após isso deliberará sobre a punição ou não.

4. Como expulsar um condômino antissocial?

Como dizem os professores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“De fato, seria infantil pensar que o pagamento da multa é capaz de converter um vizinho antissocial em um santo, como se fosse um dízimo fornecido ao condomínio para que todos os pecados sejam expurgados!!“

Neste caso, o condomínio, novamente após aprovação em assebleia por 3/4 dos condôminos restantes, pode pedir ao Poder Judiciário, através de ação judicial, que, literalmente, expulse o condômino antissocial, devendo o mesmo providenciar sua mudança.

Cumpre ressaltar que não se perde a propriedade por causa da conduta antissocial. Somente se perde a propriedade no caso de inadimplência, como explicamos melhor neste artigo.

O que acontece é que o condômino ou morador é OBRIGADO a se retirar do condomínio e ir morar em outro lugar, mas não perde a propriedade, podendo alugar seu imóvel se assim desejar.

5. O que o Judiciário diz sobre a exclusão de condômino antissocial?

Como envolve o direito à moradia, e é uma situação muito drástica, é MUITO difícil o Poder Judiciário expulsar um condômino antissocial, a menos que TODOS estes passos que expliquei antes sejam seguidos.

Por exemplo:

“(…) NÃO RESTOU COMPROVADA A NOTIFICAÇÃO DO AGRAVANTE, NEM A APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC E TAMPOUCO, A CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA DISCUTINDO A PERMANÊNCIA/EXCLUSÃO DO MORADOR, ORA AGRAVANTE. A RESTRIÇÃO OU A PERDA DA POSSE É MEDIDA DRÁSTICA E DEVE SER PRECEDIDA DE MEDIDAS MENOS GRAVOSAS QUE POSSIBILITEM A AMPLA DEFESA E O CONTRADITÓRIO. EM SENDO A SANÇÃO PECUNIÁRIA INEFICAZ, A EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL DEVE SER PRECEDIDA DA ASSEMBLEIA PREVISTA NA PARTE FINAL DO MENCIONADO PARÁGRAFO ÚNICO (…)”.

(TJRJ. 0079790-62.2022.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). CARLOS GUSTAVO VIANNA DIREITO – Julgamento: 08/02/2023 – QUARTA CÂMARA CÍVEL)”

Ou seja, se não seguir todos os passos, perde-se todo o trabalho, tempo e dinheiro que um processo judicial envolve.

5.1. Caso em que houve a expulsão do condômino antissocial

Como disse antes, há sim possibilidade de expulsão de um condômino antissocial, mas apenas se todo o histórico das reiteradas infrações estejam muito bem documentados, bem como sejam seguidos todos os passos aqui sugeridos.

Segue um exemplo, do Tribunal de Justiça de São Paulo, em que houve a expulsão do indivíduo antissocial e sua família:

“(…) Réu que levou 18 multas que foram judicialmente contestadas e mantidas por este E. Tribunal de Justiça. Condutas comprovadas em diversas ações, tanto cíveis quanto criminais, inclusive com imagens de câmera do condomínio, pela narrativa dos condôminos e pela existência de inúmeros boletins de ocorrência contra o réu. Expulsão do réu votada em assembleia condominial em quórum qualificado. Existência de precedentes. Caso concreto em que não se vislumbra outra solução a não ser expulsão do réu e de sua família do condomínio“.

(TJSP; Apelação Cível 1009323-33.2019.8.26.0006; Relator (a): Lidia Conceição; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI – Penha de França – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/12/2022; Data de Registro: 12/12/2022)

6. Conclusão

A expulsão do condômino antissocial depende de um trabalho de paciência e, principalmente, de provas.

Portanto, deve contar com a orientação constante de um advogado especializado em direito imobiliário, que trabalhe junto com a administração, a fim de alcançar a almejada paz e sossego.

Seguindo corretamente todos os passos, com orientação jurídica, a expulsão do condômino antissocial é possível.

Espero ter ajudado e até a próxima!

Marina Affonso Silva

Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Planejamento Sucessório (PUC-RIO) Idiomas: português e inglês.