Restituição do ITBI pago a mais: como conseguir

Você sabia que pode ter direito à restituição do ITBI pago a mais na compra de um imóvel?

1. Introdução

Você sabia que pode ter direito à restituição do ITBI pago a mais na compra de um imóvel?

Muitos brasileiros ainda desconhecem que, ao adquirir um bem, acabam pagando um imposto maior do que realmente devem. Isso ocorre porque, em diversos casos, os municípios calculam o ITBI com base em valores superiores ao preço real da transação. Para tanto, utilizam um valor venal arbitrado unilateralmente pela própria administração pública.

No entanto, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 1113, trouxe maior justiça a esses casos. De acordo com o entendimento firmado, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente declarado na negociação. Ou seja, não pode prevalecer um valor fictício atribuído pelo município.

👉 O melhor: quem comprou imóvel nos últimos cinco anos pode ter direito à devolução dos valores pagos indevidamente.

Neste artigo, vamos explicar em detalhes:

O que é o ITBI e como deve ser calculado.
O impacto do Tema 1113 do STJ.
Quem tem direito à restituição.
Como funciona o processo de recuperação.
Dúvidas frequentes sobre o tema.

E, claro, como um advogado especializado em recuperação tributária pode ajudar você a recuperar valores que nunca deveriam ter saído do seu bolso.

1. O que é o ITBI e como ele deve ser calculado

O município cobra o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sempre que alguém transfere um imóvel de forma onerosa, como acontece na compra e venda.

Em termos práticos, a regra funciona assim: primeiro, o município define a alíquota. Em seguida, aplica esse percentual sobre a base de cálculo correta.

Mas afinal, qual é essa base? De acordo com a Constituição Federal e com a legislação tributária, o cálculo deve levar em conta o valor real da transação.

No entanto, durante anos, muitos municípios aplicaram o imposto sobre um valor venal de referência, normalmente muito mais alto que o valor da negociação, gerando cobrança indevida.

💡 Exemplo prático:

Valor real da compra do imóvel: R$ 400.000
Valor venal arbitrado pela prefeitura: R$ 600.000
ITBI pago com base em R$ 600.000 → R$ 200.000 a mais de base de cálculo

Esse tipo de cobrança fere o princípio da legalidade tributária e, por essa razão, os contribuintes contestaram a prática na Justiça.

2. Tema 1113 do STJ: a decisão que mudou o cálculo do ITBI

Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema Repetitivo nº 1113 e pacificou a questão:

📌 O município deve calcular o ITBI com base no valor que o contribuinte declara na transação imobiliária. No entanto, se houver indícios de fraude, a regra muda e o cálculo pode seguir outro critério.

Isso significa que, em nenhuma hipótese, o município pode impor unilateralmente uma base de cálculo superior, sob pena de realizar uma cobrança indevida.

Além disso, a decisão do STJ trouxe maior segurança jurídica para os compradores de imóveis em todo o país. Consequentemente, abriu caminho para pedidos de restituição do ITBI pago a mais nos últimos cinco anos.

3. Quem tem direito à restituição do ITBI pago a mais

A possibilidade de restituição vale para pessoas que:

Compraram imóvel nos últimos 5 anos (contados da data do pagamento do ITBI).
Pagaram o imposto com base em um valor de referência maior que o valor real da compra.
Têm documentos que comprovam o valor efetivo da negociação (escritura, contrato, comprovante de pagamento).

⚠️ Atenção: depois de cinco anos, a lei considera que houve a chamada decadência tributária. A partir desse momento, o contribuinte perde o direito de pedir a restituição.

Por isso, se você adquiriu um imóvel dentro desse período, é fundamental buscar orientação jurídica o quanto antes.

4. Como funciona a restituição do ITBI pago indevidamente

A recuperação do ITBI pago a mais pode ser feita de duas formas: administrativa ou judicial.

4.1. Via administrativa (quando possível)

O pedido de restituição do ITBI pago a mais é feito diretamente ao município.

Nessa etapa, o contribuinte apresenta os documentos que comprovam o valor real da transação. Em alguns casos, as prefeituras aceitam o pedido e realizam a restituição.

⚠️ Atenção: a Súmula 625 do Superior Tribunal de Justiça estabelece uma orientação importante. Isso porque, de acordo com essa súmula, o pedido administrativo de compensação ou de restituição não interrompe o prazo prescricional para a ação de repetição de indébito tributário, prevista no artigo 168 do Código Tributário Nacional. Além disso, o pedido também não suspende o prazo para a execução de título judicial contra a Fazenda Pública.

Em outras palavras, ao optar por apresentar o pedido administrativo, o contribuinte corre o risco de perder o tempo disponível para pedir a restituição na via judicial. Por esse motivo, é essencial buscar orientação jurídica adequada antes de decidir qual caminho seguir.

Ademais, é importante destacar uma ressalva relevante. Caso o pedido administrativo de restituição do indébito tributário — incluindo a restituição do ITBI pago a mais — seja indeferido, o contribuinte não terá novamente cinco anos para ingressar com a ação judicial. Nessa situação específica, o prazo será de apenas dois anos para ajuizar a chamada “ação anulatória de decisão administrativa que denega restituição”, prevista no artigo 169 do Código Tributário Nacional.

4.2. Via judicial

Quando o município nega o pedido administrativo ou não tem regulamentação clara.
Um advogado especializado ingressa com ação para garantir o direito do contribuinte.
A Justiça tem reconhecido amplamente esses pedidos após o julgamento do STJ.

4.3. Documentos geralmente exigidos

Escritura pública ou contrato de compra e venda.
Comprovante de pagamento do ITBI.
Guia de recolhimento.
Documentos pessoais do comprador.

4.4. Prazos

O pedido deve ser feito em até 5 anos a partir do recolhimento.
Após decisão favorável, a devolução pode ocorrer em dinheiro ou via compensação tributária.

5. Vantagens de buscar a restituição com apoio jurídico

Embora pareça simples, o processo de restituição exige conhecimento técnico. Um advogado pode ajudar porque:

Analisa se realmente houve pagamento indevido.
Organiza a documentação necessária.
Define se o pedido deve ser administrativo ou judicial.
Evita erros que possam gerar indeferimento.
Maximiza a chance de êxito e de restituição integral.

Além disso, escritórios especializados acompanham prazos, cálculos e estratégias jurídicas, dando tranquilidade ao cliente.

6. Perguntas frequentes sobre a restituição do ITBI

6.1. Preciso de advogado para pedir restituição?

Nem sempre, mas na maioria dos casos o suporte jurídico aumenta as chances de sucesso, principalmente quando há necessidade de ação judicial.

6.2. Quanto tempo demora para receber a devolução?

Depende do município e do caminho escolhido. Via administrativa pode levar meses. Via judicial pode levar mais tempo, mas tende a ser mais efetiva.

6.3. Posso pedir restituição de ITBI pago há mais de 5 anos?

Não. Após cinco anos, o direito é extinto (prazo decadencial).

6.4. Preciso de escritura pública ou contrato de compra e venda basta?

Depende do caso. Em geral, é necessário apresentar escritura ou contrato registrado, além da guia de recolhimento do ITBI.

6.5. Qual o custo para entrar com pedido judicial?

O custo varia conforme honorários advocatícios e taxas processuais. No entanto, considerando os valores que podem ser restituídos, normalmente compensa.

7. Como recuperar o ITBI pago a mais

O julgamento do Tema 1113 do STJ

representou um marco importante na defesa dos direitos dos contribuintes. A partir dessa decisão, ficou claro que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação.

Assim, se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, pode ter direito à restituição do ITBI pago a mais. Por esse motivo, não deixe esse prazo passar. Em vez disso, procure orientação jurídica, reúna seus documentos e verifique se pode recuperar valores pagos de forma indevida.

👉 Além disso, nossa equipe é especializada em recuperação de créditos tributários e está preparada para ajudar você a garantir esse direito. Portanto, entre em contato conosco e descubra se tem valores a restituir.