Comprar casa: como não correr riscos e perder TUDO!
Saiba o que fazer para se precaver ao comprar uma casa.
RESUMO
- Comprar casa: você pode cair numa furada e perder TUDO!
- O que é a due diligence imobiliária e quais os documentos necessários na hora de comprar casa?
- Qual a importância da contratação de um advogado especialista para analisar os documentos (spoiler: o corretor não faz essa função).
Comprar casa não é tão simples. Envolve muitas vezes o sonho da casa própria e o direito à moradia. O patrimônio de toda uma vida, seja na compra do bem, seja no investimento em reformas e mobília.
Portanto, quais os cuidados ao comprar uma casa que se deve ter, a fim de evitar prejuízos, despejos ou mesmo perder TUDO? É isso mesmo o que você leu.
Situação apavorante, não? Logo, não é nem um pouco cauteloso dispensar que um advogado análise o negócio antes da compra ou locação, a fim de evitar esse tipo de situação.
1. Comprar casa: você pode cair numa furada e perder tudo!
Vou contar um caso para ilustrar o problema: uma determinada pessoa foi sócia de uma empresa até 1998. Acontece que esta ex-sócia vendeu um apartamento em 1999. No ano de 2000, um empregado dispensado dessa empresa entrou com uma ação trabalhista. Até aí, aparentemente, não há problema algum, certo?
Porém, no momento da execução desta ação trabalhista, a empresa não tinha bens. A Justiça determinou então que todos os sócios da empresa de 1995 a 2000 respondessem pessoalmente pela dívida, ainda que não fizessem mais parte da empresa.
Então, em 2008, a execução trabalhista atingiu os bens que esta vendedora possuía entre 1995 e 2000, o que incluía o apartamento vendido.
No fim das contas, a pessoa que comprou o imóvel em 1999 e que não tinha nada a ver com a empresa recebeu uma ordem de despejo em 2008, pois o apartamento seria leiloado para pagar a dívida trabalhista da antiga empresa da pessoa vendedora.
Resumindo, a pessoa comprou um apartamento e nove anos depois recebeu a visita de um oficial de justiça para deixar o imóvel.
Que situação, não é mesmo? Pois é: há um meio de diminuir muito o risco de receber esse “presente” e até mesmo de se salvar de perder o imóvel. É a due diligence imobiliária. Ou, em bom português, auditoria imobiliária. Vou explicar do que se trata. Vamos lá.
2. O que é a due diligence imobiliária? Quais os documentos necessários na hora de comprar casa?
A due diligence imobiliária é a verificação de uma série de documentos do vendedor e do imóvel ANTES da realização do negócio por parte de um advogado especialista em direito imobiliário. Pode envolver mais de quatorze documentos!
O vendedor deve apresentar documentos pessoais e de regularidade fiscal.
Quanto ao imóvel, deve-se pedir os documentos registrais, condominiais e fiscais.
No caso de imóveis na planta, também deve-se pedir a cópia do memorial de incorporação e memorial descritivo.
Estes documentos são o BÁSICO. Uma boa análise do negócio, que garanta uma segurança ao comprador, pode envolver muito mais documentos, a depender do caso concreto.
Pode ocorrer ainda a necessidade de regularização do imóvel. Infelizmente, é muito comum haver a comercialização de imóveis que não possuem matrícula, ou seja, o registro efetivo. Logo, o que se transmite é a posse, e o adquirente será apenas um “posseiro”, não um proprietário.
Nós explicamos isto em detalhes em nosso artigo sobre como saber quem é o proprietário de um imóvel (pode ser lido clicando aqui).
No caso de imóveis na planta, busque referências sobre a construtora/incorporadora do empreendimento para confirmar sua idoneidade. Verifique em que projetos ela está envolvida, com quais instituições trabalha, sua situação fiscal com o governo federal, se possui débitos estaduais ou municipais, se outros empreendimentos seus foram entregues no prazo e condições estabelecidos, por exemplo.
3. Qual a importância da contratação de um advogado especialista para analisar os documentos? Afinal: corretor faz essa função?
Há pelo menos quatorze documentos a serem analisados para que um negócio seja minimamente seguro.
Estes documentos são o BÁSICO. Uma boa análise do negócio, que garanta uma segurança ao comprador (ou mesmo um locatário), pode envolver muito mais documentos, a depender do caso concreto.
Neste cenário, vai ser muito difícil que um leigo consiga analisar todos estes documentos e mensurar quais os riscos estão envolvidos no negócio.
Além disto, é importante ressaltar: não é função dos corretores de imóveis verificar a regularidade da documentação e evitar que você caia numa fria. A função da corretagem é intermediar o negócio. Eles querem que a venda seja feita. Ponto. VOCÊ é responsável pela análise da regularidade e segurança do negócio, zelando pelos SEUS interesses. Se você sofrer uma ordem de despejo anos depois por um problema nesta compra, a responsabilidade não é do corretor. É SUA.
Portanto, a fim de evitar problemas na aquisição de imóveis ou mesmo na sua locação, e ter mais segurança no seu investimento, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para lhe auxiliar nestes cuidados ao comprar casa!
Eu garanto: é melhor e mais barato prevenir que remediar.
Espero ter ajudado e nos vemos nos próximos artigos. Um abraço!
Marina Affonso Silva
Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Idiomas: português e inglês.
Somos especialistas em Direito Civil e Digital.