Cuidados na compra de imóvel: quais as providências e documentos?

Saiba os seus direitos e o que fazer. Tenha a correta orientação!

RESUMO

Cuidados na compra de imóvel: comprar um imóvel não é tão simples. Envolve muitas vezes o sonho da casa própria. O patrimônio de toda uma vida. Pode envolver, ainda, um grande investimento por parte das construtoras e incorporadoras.
 
Portanto, quais os cuidados na compra de imóvel que se deve ter, a fim de evitar prejuízos ou mesmo perder TUDO? É isso mesmo o que você leu.
 
Vou contar um caso para ilustrar o problema:
 
Uma determinada pessoa foi sócia de uma empresa até 1998. No ano de 2000, um empregado dispensado dessa empresa entrou com uma ação trabalhista. No momento da execução, a empresa não tinha bens. A Justiça determinou então que todos os sócios da empresa de 1995 a 2000 respondessem pessoalmente pela dívida. Então, em 2008, a execução trabalhista atingiu os bens desta pessoa, que desde 1998 não era mais sócia, no período de 1995 a 2000. Acontece que este ex-sócio vendeu um apartamento em 1999. A pessoa que comprou o imóvel recebeu uma ordem de despejo em 2008, pois o apartamento seria leiloado para pagar a dívida trabalhista da antiga empresa do vendedor.
 
Situação apavorante, não? Logo, não é nem um pouco cauteloso dispensar que um advogado analise o negócio antes da compra, a fim de evitar esse tipo de situação.

1. Cuidados na compra de imóvel: quais os documentos necessários?

Cuidados na compra de imóvel - mãos de duas pessoas brancas, em um escritório, analisando diversos papéis sobre uma mesa de madeira
Quem está vendendo o imóvel deve apresentar a documentação.
 
Considerando que o vendedor é uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa, ele deve apresentar:
 
a) Cópia do CNPJ;
b) Cópia autenticada do contrato social/estatuto social;
c) Documentação registrada na Junta Comercial ou RCPJ de alterações no contrato/estatuto;
d) Certidão de quitação de tributos;
e) Certidões negativas de ações judiciais.
 
Se o vendedor for uma pessoa física, ele deve apresentar:
 
a) Cópia do RG e CPF;
b) Certidão de nascimento atualizada;
c) Certidões negativas de ações judiciais e de tributos.
 
Quanto ao imóvel, deve-se pedir os seguintes documentos:
 
a) A cópia da matrícula atualizada;
b) Certidão atualizada do IPTU;
c) Declaração de inexistência de débitos condominiais (se for um condomínio);
d) Certidão enfitêutica;
e) Certidão negativa de utilidade pública e tombamento;
f) Cópia do memorial de incorporação e memorial descritivo, em caso de imóvel na planta.
 
Estes documentos são o BÁSICO. Uma boa análise do negócio, que garanta uma segurança ao comprador, pode envolver muito mais documentos, a depender do caso concreto.
 
Pode ocorrer ainda a necessidade de regularização do imóvel. Infelizmente, é muito comum haver a comercialização de imóveis que não possuem matrícula, ou seja, o registro efetivo. Logo, o que se transmite é a posse, e o adquirente será apenas um “posseiro”, não um proprietário.
 
Nós explicamos isto em detalhes em nosso artigo sobre como saber quem é o proprietário de um imóvel (pode ser lido clicando aqui).
 
No caso de imóveis na planta, busque referências sobre a construtora/incorporadora do empreendimento para confirmar sua idoneidade. Verifique em que projetos ela está envolvida, com quais instituições trabalha, sua situação fiscal com o governo federal, se possui débitos estaduais ou municipais, se outros empreendimentos seus foram entregues no prazo e condições estabelecidos, por exemplo.

2. As providências e cuidados que se deve ter ao vistoriar um imóvel e escolher um para comprar

a) localização e arredores: visite a rua onde o imóvel está localizado e analise a vizinhança;
 
b) orçamento: é imprescindível fazer uma análise financeira adequada ao tipo de imóvel que se pretende adquirir, seja ele usado, novo ou na planta. Além disto, deve-se considerar os custos com documentação e tributos (8% do valor da compra, em média), eventuais reformas etc. No município do Rio de Janeiro, só o ITBI corresponde a 3% do valor do imóvel.
 
c) vistoria no imóvel: uma boa análise do imóvel, seja novo já construído ou usado, pode revelar defeitos não apontados pelo vendedor.
 
Dê a descarga e abra as torneiras. Observe o fluxo e a cor da água. Se a água sair escura ou com fluxo pequeno, indicam que a tubulação é antiga e logo logo vai precisar de reparos.
 
Observe a pintura nas paredes e no teto: sinais de bolor ou de umidade podem indicar um vazamento.
 
Analise também a fachada e as condições gerais da construção ou do prédio. Fachadas em mau estado podem necessitar de reformas, que costumam ser bem caras.
 
Teste as luzes e capacidade elétrica. Veja se há trincas, estufamentos ou desníveis nos azulejos.
 
Verifique também todo o madeirame das portas, portais, armários, piso e telhado (se for o caso), em busca de cupins.

2.1. No caso de imóveis na planta

Cuidados na compra de imóvel - imagem de uma planta de uma casa
Verifique a metragem final do imóvel, no caso de aquisição na planta. É normal existir diferenças na metragem dos imóveis adquiridos na planta e isso não é ilegal. O artigo 500§ 1º do Código Civil permite a diferença de até 5% na metragem total do imóvel.
 
Cheque ainda o índice de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e de financiamento do saldo devedor.
 
Por fim, verifique a possibilidade de transferência do contrato e a existência e o valor a ser pago ao vendedor em caso de cessão de direitos para outro comprador.
 
Portanto, a fim de evitar problemas na aquisição de imóveis e ter mais segurança no seu investimento, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para lhe auxiliar nestes cuidados na compra de um imóvel! Eu garanto: é melhor prevenir que remediar.
 
Nos vemos no próximo artigo!
Marina Affonso Silva - Affonso e Lima Advogados - Somos especialistas em Direito Digital e auxiliamos Influencers, Youtubers e outras pessoas e empresas em todas as suas necessidades jurídicas.
Marina Affonso Silva

Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciada pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Pós-Graduada e Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD), curso coordenado pelo Prof. Dr. Luiz Antonio Scavone Junior. Eleita a 7ª advogada mais digital do Brasil em 2019 pela ADVBOX. Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Idiomas: português e inglês.

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