RESUMO
- Inadimplência em condomínios: o que é?
- Quando se é considerado inadimplente em um condomínio?
- Quem pode cobrar os inadimplentes do condomínio?
- Qual o procedimento para cobrança dos inadimplentes do condomínio?
- Melhores caminhos para reduzir a inadimplência
Inadimplência em condomínios: o que é? Quando se é considerado inadimplente no condomínio?
E mais: quem pode cobrar os inadimplentes do condomínio?
Afinal de contas, qual o procedimento e os melhores caminhos para reduzir a inadimplência em condomínios?
Essas são as perguntas mais recorrentes que síndicos e administradores de condomínio pessoas se fazem quando pesquisam sobre inadimplência em condomínios, não é mesmo?
Vamos responder a todas essas perguntas nesse artigo. Vamos lá!
1. O que é inadimplência?
Inadimplência nada mais é do que uma falta de cumprimento de uma obrigação, seja ela financeira ou não.
No caso de inadimplência em condomínios, esse descumprimento se refere, via de regra, ao não pagamento das taxas e cotas condominiais.
Isso significa que as pessoas ficam inadimplentes não só em relação à dívidas bancárias, mas também em relação ao condomínio, governo, e demais credores, seja qual for a obrigação.
2. Quando se é considerado inadimplente no condomínio?
A inadimplência em condomínios ocorre no dia seguinte ao vencimento da obrigação, ou seja, no dia seguinte ao último dia marcado no boleto como prazo para a realização do pagamento.
A partir desse dia, passa a incidir encargos ao inadimplente, tais como: juros, multa e correção monetária (a depender do período em atraso).
3. Inadimplência em condomínios: quem pode cobrar?
O síndico ou administrador é o responsável legal para efetuar a cobrança dos inadimplentes do condomínio.
Temos que destacar que é dever do condômino efetuar o pagamento das cotas condominiais e é dever do síndico ou administrador requerer a cobrança de tais valores. Isso é a regra legal inscrita no Código Civil Brasileiro.
E, no caso de inadimplência, cabe ao síndico ou administrador adicionar ao valor inicial eventuais multas e juros pelo atraso no pagamento.
Afinal de contas, o síndico terá que prestar contas e a inadimplência é um ponto central dessa prestação de contas.
Neste ponto, somente pode haver referência à inadimplência no balancete da prestação de contas, indicando apenas o número da unidade autônoma. Nunca o nome do devedor.
Fora isso, pelo amor de Deus, não exponha o devedor ou a unidade inadimplente em público! Jamais faça isso!
4. Inadimplência em condomínio: qual o procedimento para cobrança?
Normalmente, cabe ao síndico ou administrador definir um prazo inicial para fazer essa cobrança de forma mais incisiva.
Na nossa prática já nos deparamos com síndicos que não admitem a falta de pagamento por mais de 30 dias, já outros, preferem agir com mais paciência e aguardar um prazo máximo de 90 dias.
De uma forma ou de outra, algo precisa ser feito quando não há esse pagamento voluntário das cotas condominiais obrigatórias.
Por fim, adiciona-se um valor de juros e multa a cota condominial em atraso a ser calculada proporcionalmente ao atraso.
Aqui, síndicos, não só é praxe como é lei, independente do motivo que causou a inadimplência.
5. Melhores caminhos para reduzir a inadimplência em condomínios
Caso o condômino não arque com os débitos nesses primeiros prazos estipulados em convenção ou pela administração, medidas mais drásticas precisam ser tomadas.
Vamos enumerar cada passo de forma gradativa, vamos a elas:
5.1. Notificação Extrajudicial
O primeiro passo é procurar um escritório especializado em condomínios para fazer essa notificação extrajudicial.
Mesmo que seja de forma extrajudicial, a notificação precisa abordar toda a matéria de direito pertinente à questão, de modo a constituir o devedor inadimplente em mora, ou seja, o síndico precisa desse “ultimato” para que o condômino inadimplente faça o pagamento ainda de boa fé.
Não só isso, o envio e entrega dessa notificação também possuem peculiaridades que somente um escritório de advocacia especializado poderá te orientar como proceder.
Afinal de contas, uma notificação mal feita ou feita de forma incorreta não trará nenhum benefício ao condomínio, pois não será um efetivo pré-requisito dos próximos passos.
Por fim, cumpre lembrar não se deve contar com assessoria jurídica da administradora para assessorar o condomínio juridicamente. Explicamos isso melhor no nosso artigo sobre Jurídico de Condomínio. Clique aqui e leia agora!
5.2. Protesto da dívida
Após a configuração do condômino inadimplente em mora através da notificação extrajudicial, podemos partir para a segunda fase.
Aqui, ainda evitando o processo judicial, o síndico pode inscrever a dívida em um cartório de protesto de títulos.
Funciona como se fosse uma dívida qualquer de água, luz, gás, etc.
É basicamente a mesma coisa.
Você, como síndico, protesta a dívida e utiliza esse protesto como mais uma forma de tentar obter o valor devido.
Reparem que todas as consequências da falta de pagamento da cota condominial estão escalonando.
Com o protesto já poderemos “negativar” o nome do devedor e todas as implicações advindas dessa restrição virão ao mau pagador.
5.3. Ação judicial
Se nenhum dos dois passos anteriores funcionarem, não restará outra alternativa se não o ingresso de ação judicial.
Agora, vários caminhos podem ser utilizados a depender da estratégia adotada pelo escritório de advocacia especializado contratado.
5.3.1. Notificação Judicial
Se o síndico e o escritório de advocacia, em conjunto, entenderem que apenas um “susto” será suficiente, existe uma ação específica de Notificação Judicial. Aqui, já será um processo judicial, conduzido por um juiz togado que irá intimar o devedor para prestar esclarecimentos.
De fato, esse procedimento de notificação judicial não é obrigatório, mas funciona como se fosse uma “última chance” para que o condômino inadimplente veja com os próprios olhos que o síndico e a administração não estão brincando em serviço e irão avançar para medidas mais drásticas, se isso for necessário.
5.3.2. Ação de execução
Fora essa alternativa, antigamente e usualmente, precisávamos entrar com uma Ação de Cobrança que demorava anos a fio para chegar a fase executiva e o pagamento do débito.
A demora se dava porque era uma ação comum de um rito extremamente longo que abrangia Petição Inicial, Contestação, fase instrutória de produção de provas, sentença em 1ª instância, depois milhares de recursos, até, finalmente, chegar a fase de execução da dívida.
No entanto, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, atualmente, a dívida condominial já entra direto na fase executiva, sem precisar passar por toda a fase inicial e recursal da ação de cobrança.
Assim, hoje, entramos direto com uma ação de execução tendo o imóvel do proprietário da unidade responsável pelo inadimplemento como garantia.
Isso significa que o próprio imóvel responde pela dívida e, em caso de não pagamento, a propriedade irá a leilão para pagar o débito.
Medida mais drástica, contudo, extremamente eficaz. Vão por mim.
O condômino inadimplente, quando descobre dessa possibilidade de penhora do imóvel, fará de tudo para honrar o pagamento.
O dinheiro surge magicamente e o condomínio terá os valores devidos em caixa, com juros, multa, correção monetária e honorários do advogado pagos pelo devedor.
6. Conclusão
Como podem ver, a dívida de condomínio possui peculiaridades e a cobrança da inadimplência é gradativa, mesmo que os métodos recomendados para a solução do problema escalem exponencialmente.
Exatamente por isso, recomendamos aqui a procura por uma equipe de profissionais especializados em direito condominial e imobiliário, para fazer os trâmites e caminhos mencionados neste artigo.
Nesse sentido, a consulta por profissionais capacitados que consigam aliar conhecimento técnico a particularidade do seu caso serão um diferencial.
Não deixe seu condomínio na mão de aventureiros ou advogados generalistas, e muito menos nas mãos do advogado da administradora.
Todo cuidado é pouco.
Busque sempre com a melhor assessoria possível. Qualquer erro de um advogado não qualificado pode ser fatal.
Nos vemos nos próximos artigos!
Grande abraço!
Gustavo Da Costa Lima
MBA – Gestão de Negócios (USP). Especialista em Direito Civil e Empresarial (PUC-Minas). Graduação em Ciências Jurídicas e Sociais (UFRJ). Agraciado pelo Reitor da UFRJ com a dignidade acadêmica no grau Cum Laude. Civil Liberties (Princeton University). Contract Law: From Trust to Promisse to Contract (Harvard University). Successful Negotiation: Essential Strategies and Skills (University of Michigan). Contratos: Negociações Preliminares (FGV). Provas Digitais e Tutela de Direitos em Redes Sociais (Escola Superior de Advocacia Nacional). Idiomas: português, inglês e espanhol.
Somos especialistas em Direito Civil e Digital.